不少父母為了協助子女成家，會幫忙支付頭期款，甚至直接負擔全部房款。
但要注意，稅務機關判斷是否構成贈與，看的不只是房屋登記在誰名下，而是：
「房屋由誰取得？購屋款實際由誰支付？」
如果房屋登記在子女名下，款項卻由父母支付，即使父母直接把錢匯入履約保證帳戶，也可能被認定為父母對子女的贈與。
依《遺產及贈與稅法》第5條規定，以自己的資金無償為他人購置財產，原則上會以贈與論。全國法規資料庫
一、用現金買房，不代表查不到
有人認為不申請房貸、直接用現金購屋，金流比較不容易被注意。
其實不動產完成移轉後，交易與財產資料仍會留下紀錄。若購屋金額與買方過去的所得、財產或可證明的資金來源差距較大，日後可能需要說明購屋款的來源。
因此，真正重要的並不是「使用現金或貸款」，而是能不能清楚說明：
• 資金從哪裡來
• 由誰支付
• 是否屬於贈與
• 是否已依法申報
• 是否保留完整轉帳與交易紀錄
二、先把資金來源整理清楚
購屋前，建議依實際情況準備相關證明：
• 薪資或營業所得：所得稅申報及銀行存款紀錄
• 長期儲蓄：可看出持續累積過程的存摺明細
• 投資獲利：股票、基金贖回或投資款入帳證明
• 出售其他財產：買賣契約、完稅資料及收款紀錄
• 父母贈與：贈與契約、轉帳明細及贈與稅相關證明
• 親友借款：借貸契約、實際撥款及後續還款紀錄
只有一張借據，卻沒有實際匯款、還款或利息紀錄，仍可能難以證明是真實借貸。
三、每位贈與人每年有244萬元免稅額
目前每一位贈與人，每年度享有244萬元的贈與稅免稅額。
例如父親與母親分別以自己的資金贈與子女，每人各自計算年度免稅額；但免稅額是以「贈與人」計算，不是每位子女都各有244萬元。
如果同一位贈與人在同一年度的贈與總額超過免稅額，原則上應於贈與行為發生後30日內辦理申報。
未超過免稅額時雖不一定產生贈與稅，但若這筆資金將用於購屋，仍可評估辦理申報並取得相關證明，讓未來的資金來源更容易說明。財政部：善用免稅額將財產贈與給子女
四、父母資助子女購屋，建議提前規劃
如果子女並非立即購屋，可以提早進行家庭資產安排，而不是等到簽約前才一次匯入大筆款項。
較穩健的方式包括：
• 提前確認房屋預計登記人
• 盤點父母各自可運用的年度贈與額度
• 使用銀行轉帳，保留清楚的金流紀錄
• 保存贈與契約、存摺及資金來源證明
• 超過免稅額時，於期限內完成申報
• 簽約前先向會計師或國稅局確認
刻意把一筆大額資金拆成多筆現金交易，並不代表可以避開金融機構的查核，反而可能讓資金軌跡更難說明。
五、劉姐提醒
買房不只是找物件、談價格與簽契約，購屋資金如何安排，同樣會影響交易安全。
尤其遇到父母出資、子女登記、親友借款或家族資產移轉時，更應在簽約前先把「所有權、出資人、金流及稅務申報」一起規劃。
先把資金說清楚、證明留完整，往往比日後收到通知再補資料，更省時間，也更安心。
本文為一般性不動產交易與稅務知識整理，實際稅額及申報方式仍應依個別資金、家庭關係與交易情況，向國稅局、會計師或專業稅務人員確認。
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【參考資料】
財政部稅務入口網：贈與稅申報及免稅額說明
全國法規資料庫：《遺產及贈與稅法》
聯合新聞網房地產相關報導（2026年9月3日）